Correa Merino & Co

Nuevas estipulaciones para la enajenación de inmuebles

El 28 de diciembre de 2018 se promulgó la Ley 1943 de 2018 (en adelante la “Ley”) por medio de la cual se expidieron normas de financiamiento para el restablecimiento del equilibrio del presupuesto general, la cual en sus artículos 21 y 53 creó unas reglas nuevas para la enajenación de inmuebles en Colombia.

 

El artículo 21 de la Ley estableció un nuevo hecho generador del impuesto nacional al consumo, el cual lo constituye la enajenación (a cualquier título) de inmuebles diferentes a predios destinados a actividades agropecuarias, nuevos o usados, cuyo valor supere las 26.800 UVT (que para el año 2019 equivalen a COP 918.436.000). Sobre este impuesto cabe resaltar lo siguiente:

 

  1. También se causa por las enajenaciones realizadas mediante cesión de derechos fiduciarios o en fondos que no coticen en bolsa.
  2. El responsable de pagarlo es el comprador o cesionario de los inmuebles.
  3. Es recaudado es a través de retención en la fuente y deberá pagarse previo a la enajenación de los inmuebles.
  4. La tarifa es del 2 % sobre la totalidad del precio de venta.
  5. No puede tratarse como impuesto descontable ni como gasto deducible.
  6. El valor pagado hará parte del costo del inmueble para el comprador.

 

Por su parte, el artículo 53 de la Ley estableció que el precio de enajenación de inmuebles debe ser el valor comercial (realizado en dinero o en especie), el cual debe corresponder al precio comercial promedio de bienes de la misma especie; y que en la escritura pública que perfeccione la enajenación las partes deben declarar, bajo la gravedad de juramento, que el precio es real y no ha sido objeto de pactos privados en los que se señale un valor diferente, y que no existen sumas de dinero que hayan sido convenidas o facturadas por fuera de la misma (o de lo contrario, debe manifestarse su valor).

 

En los casos en los que no se incluyan dichas declaraciones, el impuesto sobre la renta, el impuesto de ganancia ocasional, el impuesto de registro, los derechos de registro y los derechos notariales, serán liquidados sobre una base equivalente a 4 veces el valor incluido en la escritura y el notario podrá reportar la irregularidad a la DIAN. Ahora bien, en caso de que se incluyan las declaraciones en la escritura pública, pero faltando a la verdad, a las partes podrían imputárseles los siguientes delitos: fraude procesal (por lo cual podrá incurrir en prisión de 6 a 12 años) y/o falso testimonio (por lo cual podrá incurrir en prisión de 6 a 12 años).

 

Adicionalmente, deben tenerse en cuenta los siguientes aspectos que se regulan en el artículo 53 de la Ley:

 

  1. El precio de enajenación no puede ser inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo.
  2. En los casos en los que existan listas de precios, bases de datos, ofertas o cualquier mecanismo que permita determinar el valor comercial de los inmuebles, las partes deberán remitirse a los mismos.
  3. El valor de los inmuebles estará conformado por todas las sumas pagadas para su adquisición.
  4. A los inmuebles adquiridos por medio de fiducias, fondos o esquemas de promoción inmobiliaria, también les serán aplicables las disposiciones del artículo 53.
  5. Desde el 1 de enero de 2019 las sumas que no se desembolsen a través de entidades financieras no se entienden como constitutivas del costo de los inmuebles.
  6. El valor asignado por las partes a un inmueble puede ser rechazado por parte de la DIAN para efectos impositivos, para posteriormente señalar un precio de enajenación que esté acorde con el activo, en los casos en los que dicho valor difiera notoriamente del valor comercial (es decir, cuando se aparte en más de un 15 % de los precios establecidos en el comercio para inmuebles similares).

 

Estamos atentos a resolver cualquier inquietud al respecto o a acompañarlo en los procesos de enajenación de inmuebles.

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